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Cedolare secca sugli affitti: tempistiche e modalità di applicazione


C’è tempo fino al 6 giugno per registrare i contratti di locazione i cui termini di registrazione scadono dal 7 aprile e fino a quella data (6 giugno) e scegliere se avvalersi della cedolare secca.

Questa finestra temporale è concessa, in applicazione all’art. 3 comma 2 dello Statuto del contribuente (legge 212 del 2000), per dare tempo agli interessati di conoscere la nuova normativa ed eventualmente esercitare l’opzione con più consapevolezza.

E’ stata introdotta a partire dal 2011 la “cedolare secca sugli affitti”. Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011). E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.

La cedolare secca, in pratica, sostituisce:

  • l’Irpef e le relative addizionali
  • l’imposta di registro
  • l’imposta di bollo.

E ancora:

  • l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
  • l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate.

L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

Contitolarità

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

L’opzione può essere esercitata in relazione a ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

Sono interessate, quindi, soltanto:

  • le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati)
  • le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni.

Contratti misti

Se il contratto di locazione ha ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione l’imposta di registro è calcolata:

  • sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione
  • sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente.

    Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario).

    La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

    Attenzione: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l’opzione. Il mancato invio rende inefficace l’opzione stessa (articolo 3, comma 11 del dlgs 23/2011).

 

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Contratto di prestazione d’opera


CONTRATTO D’OPERA

fra il Sig./Sig.ra ¬__________________ – Committente

e

la Ditta_______________________ – Prestatore d‘opera

Oggetto: lavori di rifacimento di impianto idraulico in appartamento sito in ________ via______ di proprietà del sig./sig.ra________________

A) Descrizione lavori da eseguire: …..

(NB. I lavori da eseguire ed i relativi costi potranno essere elencati in separato preventivo o capitolato, che costituirà comunque parte integrante di questo contratto)

B) Costi – Corrispettivo dei lavori:

• Per materiali impiegati: Euro_______ per____ Tot. Euro__________

Euro _______ per____ Tot. Euro__________

Euro _______ per____ Tot. Euro__________

• Per manodopera: Euro _______ per h____ Tot. Euro__________

• Oltre IVA (4-10–20%) Tot. Euro__________

• Totale complessivo Tot. Euro__________

Il corrispettivo così stabilito si intende „fisso“ e non potrà pertanto subire nessuna variazione in aumento, salvo quanto previsto dal successivo punto „Variazioni e aggiunte in corso d‘opera“

C) Pagamenti

Il pagamento del corrispettivo avverrá ad avvenuta esecuzione a regola d‘arte dell‘opera in oggetto e dopo la verifica dei lavori da parte del committente.

(in caso di esecuzione o rifacimento di impianti aggiungere „con contestuale consegna di protocollo di collaudo da parte del prestatore, con il quale viene garantito il corretto funzionamento dell‘impianto“.)

D) Durata – Tempari

Inizio lavori: __________ Fine lavori/Consegna dell‘opera _________

Ore preventivate:________

Il termine di Fine lavori/Consegna dell‘opera come sopra fissato si deve considerare essenziale nell‘interesse di parte committente

E) (eventuale) Penale

Per ogni giorno di ritardo rispetto al termine di consegna lavori pattuito parte committente può richiedere o trattenere dal corrispettivo dovuto € …. al giorno, a titolo di penale e di risarcimento danni.

F) Condizioni

Il prestatore si impegna ad eseguire e a portare a termine i lavori con diligenza, professionalità e a regola d‘arte.

(Nel caso di rifacimento di impianti – L‘opera, al termine della sua esecuzione, dovrà essere sottoposta a collaudo, dopodichè dovrà essere redatto apposito protocollo o rilasciata apposita dichiarazione di conformità, sicurezza ed idoneità dell‘impianto alle vigente normative nazionali e comunitarie di settore).

Il prestatore dovrà rilasciare altresì apposita certificazione, dalla quale risulti il periodo di garanzia del manufatto.

G) Variazioni e aggiunte in corso d‘opera

Nel corso dell‘esecuzione dei lavori il prestatore si impegna a comunicare in anticipo al committente gli ulteriori lavori e/o quelli imprevisti che si rendano necessari rispetto a quelli preventivati, come sopra riportati o come descritti nell‘allegato capitolato, e che siano necessari alla corretta esecuzione dell‘opera, nonché il loro costo (IVA inclusa).

Tali lavori aggiuntivi o in variazione ed i relativi maggiori costi dovranno essere espressamente accettati per iscritto dal committente con postilla sottoscritta in calce al presente accordo.

H) Subappalto

Il presente incarico potrà essere subappaltato a terzi solo ed esclusivamente previo consenso scritto del committente.

I) Preventivo – Capitolato

Si considera parte integrante del presente accordo il preventivo (o capitolato dei lavori) dd……, di cui in allegato, che le parti ribadiscono di accettare in ogni sua parte.

L) Altre

Per quanto non previsto nel presente accordo si fa riferimento alle norme contenute nel Codice Civile in tema di appalto e contratto d‘opera.

Luogo e data

Firma del committente                                                                            Firma del prestatore d‘opera

*NDR: il presente contratto potrà eventualmente essere sostituito da un preventivo dei lavori da eseguire, con descrizione dettagliata dei materiali che verranno impiegati (tipo, qualità, misura ecc…), dei tempi di esecuzione (inizio e fine lavori), della manodopera e dei relativi costi oltre all‘IVA applicata, preventivo in genere rilasciato dalla ditta esecutrice dei lavori su propria carta intestata e che deve essere sottoscritto da entrambe le parti „per accettazione“. Solo così il preventivo può valere come vero e proprio accordo contrattuale.

 

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Rifacimento della facciata. Tutti i condomini, anche quelli occupanti il piano terra, devono partecipare alle spese. Trib. di Palermo, sentenza 1 febbraio 2011.


Nel testo della pronuncia si afferma che “ secondo l’insegnamento della Suprema Corte, dal quale questo giudice non ha motivo di discostarsi” le partì comuni di un edificio formano oggetto di un compossesso pro indiviso che si esercita diversamente a seconda che le cose, gli impianti ed i servizi siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari, a cui sono collegati materialmente o per destinazione funzionale (come ad esempio per suolo, fondazioni, muri mastri, facciata, lastrici solari ecc. (Cass. 16496/2005)) e ancora ” la facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile Unitariamente considerato, sicché nell’ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117 c.c. ricade necessariamente tra le parti oggetto di comunione fra ì comproprietari delle diverse porzioni dello stesso, e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (Cass. 945/1998 citata dagli intervenienti Af. – Ma..) Posta la natura di parte comune del prospetto, per le considerazioni che precedono, poiché il titolo non prevede diversamente, ne segue che anche i proprietari delle “botteghe” sono tenuti a concorrere alle spese di manutenzione del prospetto, deliberate dall’assemblea”.

 

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La notifica di un atto può essere effettuata anche con consegna al portiere e non all’amministratore. Corte di cassazione – Sez. III civile – Sentenza 15 aprile 2011 n. 8274


E’ ammessa la notificazione al condominio nello stabile condominiale, ai sensi dell’art. 139 c.p.c.2 (piuttosto che, ai sensi degli artt. 137 e ss.), anche a persona diversa dall’amministratore, purché, nel palazzo, si trovino locali destinati allo svolgimento e alla gestione delle cose e dei servizi comuni, come la portineria, idonei a configurare un ufficio dell’amministratore, dovendo, in mancanza, essere eseguita presso il domicilio privato di quest’ultimo.

Nel caso di specie, la notificazione della sentenza di 1° nei confronti del Condominio è stata indirizzata allo stabile condominiale e qui è stata fatta con consegna di copia a mani della signora condomina, incaricata al ritiro, capace, che ne cura la consegna in precari assenza del destinatario e delle altre persone abilitate per legge alla ricezione degli atti.
Richiamando il principio di cui sopra, non è necessario, per invalidare una notificazione siffatta, che si contesti la qualità dichiarata dal consegnatario, poiché proprio tale qualità, considerata in sé e per sé, non è sufficiente a far ritenere validamente perfezionata la notificazione nei confronti del condominio fatte nello stabile condominiale: non è, infatti, sufficiente allo scopo la consegna dell’atto ad uno dei condomini, anche se incaricato al ritiro ed anche se capace, dovendo risultare dalla relazione di notificazione ovvero altrimenti dallo stato dei luoghi quale richiesto dalla giurisprudenza su richiamata”.

L’onere della prova relativa non incombe al destinatario dell’atto, come è la regola quando si contesti la validità di una notificazione che risulta effettuata con il rispetto delle modalità richieste dalla legge e che si atteggia come prova volta a negare che, nel singolo caso, tali modalità siano state rispettate. Infatti, nel caso di specie, dal tenore della relazione di notificazione non è desumibile prima facie la regolarità della notificazione destinata al condominio, in persone del suo amministratore pro-tempore, effettuata però presso lo stabile condominiale a persona diversa dell’amministratore (a differenza di quanto invece si sarebbe avuto se, per esempio, dalla relata di notificazione fosse risultata la consegna al “portiere” o ad altra persona incaricata presso un apposito “ufficio dell’amministratore” interno all’edificio condominiale); pertanto, sarebbe stato onere del notificante dimostrare che la notificazione, malgrado il tenore della relazione dell’ufficiale giudiziario, fosse stata fatta con le modalità richieste quando destinatario sia un condominio.
In mancanza, la notificazione, destinata all’amministratore del condominio, ma fatta presso l’edificio condominiale al singolo condomino, anche se qualificatosi come incaricato al ritiro, è da ritenersi nulla.

 

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In vigore la cedolare secca sugli affitti.


L’Agenzia delle Entrate informa che c’è tempo fino al 6 giugno per registrare i contratti di locazione i cui termini di registrazione scadono da oggi fino a al 6 giugno e scegliere se avvalersi o meno della cedolare secca. Questa proroga, spiega l’Agenzia in una nota, è concessa per dare tempo agli interessati di conoscere la nuova normativa e le relative modalità di applicazione ed eventualmente esercitare l’opzione con più consapevolezza. Domani, contestualmente con l’entrata in vigore delle disposizioni sul federalismo fiscale municipale, e in largo anticipo rispetto ai 90 giorni concessi dalla norma (art. 3, comma 4 del Dlgs 14 marzo 2011, n.23), sarà emanato il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate che disciplinerà le modalità applicative della cedolare secca sugli affitti abitativi.

 

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Regolamento condominiale: il condominio può sempre disciplinare le modalità d’installazione delle parabole


Trib. Varese, sez. I, ord. 25 febbraio 2011, gu. Buffone

Secondo il tribunale di Varese è perfettamente lecita la delibera che impone ai condomini dove montare la parabole onde evitare un uso distorto dei beni comuni.

Per il giudice adito non è violata la libertà di informazione costituzionalmente garantita nel caso di imposizione di particolare divieti dettati dal regolamento di condominio (nel caso di specie esiste il divieto d’installazione a meno di un metro dal confine del balcone).
“L’installazione di antenne, sul tetto condominiale, non costituisce “innovazione” nel senso tecnico-giuridico del termine, come espresso nel codice civile e come recepito nel Regolamento di Condominio. Guardando alla delibera oggetto di lite (doc. 9 fasc. att.), al punto n. VI, si prevede che “ le antenne paraboliche andranno posate o al centro della porzione di tetto di pertinenza o sul balcone a mt. 1 dal confine”.

Una regolamentazione in sede condominiale delle paraboliche va ritenuta ammissibile e rientrante nei poteri dell’Amministrazione del Condominio, posto che un libero potere dei condomini, al riguardo, può generare limitazioni indebite della cosa comune (ad es. v. Trib. Milano, 25 ottobre 2001 in Giur. milanese, 2002, 96).

Né, in tal modo, si viola la libertà di informazione costituzionalmente garantita: l’an della installazione, infatti, certamente non può essere inibita; il quomodo, però, certamente può essere regolato. Si tratta, dunque, di reperire un coretto punto di bilanciamento posto che il principio costituzionale di libertà di informazione, facoltizza il singolo condomino alla installazione dell’antenna medesima, ma con il limite che essa non arrechi pregiudizio all’uso del bene da parte degli altri condomini, né produca un qualsiasi, apprezzabile danno alle parti comuni (App. Perugia, 1 luglio 2004 in Arch. Locazioni, 2005, 440). Da qui il diritto a installare la parabolica, nel rispetto delle previsioni condominiali.

L’interpretazione qui seguita è, peraltro, conforme all’ acquis communautaire: secondo la Corte di Lussemburgo, un regolamento comunale (analogamente ad uno condominiale) ben può prevedere limiti all’installazione delle antenne paraboliche, al fine di preservare l’ambiente urbano, purché non determinino un’eccessiva restrizione della libera prestazione dei servizi (Corte giustizia comunità Europee, Sez. V, 29 novembre 2001, n.17 in Riv. Giur. Edil., 2002, I, 545).
Non è, poi, inopportuno ricordare quanto affermato, in materia, pure dalla Suprema Corte (Cass. civ., sez. II, sentenza 6 maggio 2005, n. 9393): “ il sacrificio imposto ai proprietari di immobili dalle disposizioni che disciplinano la materia (art. 1 della legge 6 maggio 1940, n. 554, art. 397 del D.P.R. 29 marzo 1973, n. 156) deve intendersi condizionato alla impossibilità per gli utenti dei servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi propri, a meno di ammettere che si tratta di norme irragionevolmente vessatorie, che ingiustificatamente privilegiano sugli interessi di una parte quelli dell’altra, anche quando non è necessario per il loro soddisfacimento”. La domanda è dunque accolta e va imposto alle parti convenute di rispettare la norma regolamentare violata.”

(Le parti convenute sono state condannate all’immediato riposizionamento delle antenne paraboliche secondo le disposizioni stabilite dalla delibera condominiale del 20 giugno 2006 : “ ponendole o al centro della porzione di tetto di pertinenza o sul balcone a mt. 1 dal confine.” )

 

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Diritto d’autore: craccare le console è reato. La Corte di Cassazione si esprime sul caso Nintendo


La cassazione si pronuncia su un caso venuto alla luce quando un internauta fu sottoposto a perquisizione ed al conseguente sequestro del proprio computer per dopo aver pubblicizzato su internet, e poi venduto, programmi craccati per Nintendo. Ma l’attività in questione, ovvero sia “craccare” una console è reato, e come tale va punito. E’ quanto ha stabilito la Terza Sezione penale della Cassazione (8791/11) che, tornando sulla protezione del diritto d’autore applicato alle nuove tecnologie, annulla con rinvio un’ordinanza di opposta natura del Riesame di Firenze, confermando appieno due precedenti giurisprudenziali (23765/10 e 33768/07).

Originariamente, i giudici avevano ritenuto che la difesa avanzata dal produttore – che oltre ai programmi copiati per la propria console ha la funzione di bloccare anche software originali destinati però ad altre aree del business – era sostanzialmente ‘eccessiva’ e che l’hardware starebbe fuori dell’area di protezione della legge 633/41. Ma proprio su questo passaggio la Corte ha richiamato il Riesame, colpevole di aver ignorato la precedente sentenza 23765/10 – tra l’altro emessa a carico dello stesso indagato – che allargava l’ombrello penale (articolo 171-ter, comma 1 lettera f-bis della legge 633/41) a “tutti i congegni principalmente finalizzati a rendere possibile l’elusione delle misure tecnologiche di protezione apposte su materiali ed opere protette dal diritto d’autore, non richiedendo la norma incriminatrice la loro diretta apposizione sulle opere o sui materiali tutelati”. In pratica, sebbene la console sia indubbiamente un hardware, è però un elemento essenziale per  far girare software originali, cosicché ogni sua manomissione vanifica di fatto la protezione stessa dei programmi.

Anche perché, per i giudici della Corte, con quale pratica si elude anche la legge sul diritto d’autore (articolo 171 c.1 lettera f-bis).

 

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