Cedolare secca sugli affitti: tempistiche e modalità di applicazione

C’è tempo fino al 6 giugno per registrare i contratti di locazione i cui termini di registrazione scadono dal 7 aprile e fino a quella data (6 giugno) e scegliere se avvalersi della cedolare secca.

Questa finestra temporale è concessa, in applicazione all’art. 3 comma 2 dello Statuto del contribuente (legge 212 del 2000), per dare tempo agli interessati di conoscere la nuova normativa ed eventualmente esercitare l’opzione con più consapevolezza.

E’ stata introdotta a partire dal 2011 la “cedolare secca sugli affitti”. Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011). E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.

La cedolare secca, in pratica, sostituisce:

• l’Irpef e le relative addizionali
• l’imposta di registro
• l’imposta di bollo.

E ancora:

• l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
• l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate.

L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

Contitolarità

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

L’opzione può essere esercitata in relazione a ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

Sono interessate, quindi, soltanto:

• le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati)
• le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni.

Contratti misti

Se il contratto di locazione ha ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione l’imposta di registro è calcolata:

• sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione
• sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente.

Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario).

La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Attenzione: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l’opzione. Il mancato invio rende inefficace l’opzione stessa (articolo 3, comma 11 del dlgs 23/2011).

 

L’acquirente che non ottiene nei termini previsti il richiesto cambio di residenza, ha in ogni caso diritto alle agevolazioni da prima casa. Cassazione Civ, Sez. Trib., sentenza 11 febbraio 2011, n. 3507

Ha diritto alle agevolazioni fiscali per la prima casa anche il contribuente che non ha ottenuto entro i termini di legge (18 mesi) il trasferimento della residenza, pur avendone già fatto istanza.
L’impossibilità di realizzare il proposito abitativo entro termini prestabiliti, (deve essere) valutato secondo riferimento a parametri di ragionevolezza e buona fede.
Infatti in tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”, previsti dall’art.1, sesto comma, della legge 22 aprile 1982, n. 168, e dall’art. 2, primo comma, del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12 (convertito, con modificazioni, nella legge 5 aprile 1985, n. 118), spettano e possono essere conservati soltanto se l’acquisto sia seguito dalla effettiva realizzazione della destinazione dell’immobile acquistato ad abitazione propria, quantomeno entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di detti benefici.

 

Decadenza dalla "agevolazione prima casa"

In caso di vendita infraquinquennale, il conteggio parte non dalla data della cessione, ma dall’anno successivo

Nel caso di alienazione dell’abitazione acquistata con i benefici “prima casa” anteriormente al compimento del quinquennio, il termine triennale – previsto dall’articolo 76 del Dpr 131/1986 – per l’accertamento dell’intervenuta decadenza dalle predette agevolazioni fiscali non si determina a far data dalla cessione dell’immobile bensì dall’anno successivo alla data di registrazione dell’atto di compravendita senza che il contribuente abbia posto in essere un nuovo acquisto.

Questo il principio giuridico ribadito dalla Cassazione nell’ordinanza 3782 depositata lo scorso 15 febbraio, il cui esame, tuttavia, presuppone un breve ripasso delle disposizioni normative interessate.

 

La normativa di riferimento

Le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” hanno subìto, dalla loro introduzione con la legge 168/1982, notevoli modifiche ed evoluzioni.

Al riguardo, l’articolo 3, comma 131, della legge 549/1995, nel modificare la nota II-bis), all’articolo 1, parte I, della tariffa allegata al Testo unico dell’imposta di registro, ha introdotto il seguente periodo “…Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

Pertanto, nel caso di immobili acquistati con i benefici prima casa e rivenduti prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, l’Amministrazione finanziaria procede al recupero della differenza fra l’imposta calcolata in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché all’irrogazione della sanzione amministrativa pari al 30% della differenza medesima. Devono, inoltre, essere recuperate le maggiori imposte ipotecarie e catastali, anch’esse sanzionate al 30%.

 

La revoca dell’agevolazione non ha luogo, invece, come detto, nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Ciò vuol dire che – per impedire il verificarsi dell’ipotesi di decadenza dal regime agevolato prevista in caso di cessione infraquinquennale dell’immobile – il contribuente deve procedere all’acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale (ovviamente il nuovo immobile acquistato deve essere utilizzato come dimora abituale del contribuente).

 

Al riguardo – dopo un’accesa querelle sul termine di decadenza per il recupero dell’imposta per indebita agevolazione “prima casa”, che ha visto la giurisprudenza di legittimità e l’Amministrazione finanziaria su posizioni non sempre allineate (termine triennale o decennale, ai sensi, rispettivamente, degli articoli 76 o 78 del Tur) – la Cassazione (sentenza 1196/2000) si è definitivamente pronunciata per l’operatività del termine triennale; principio a cui l’Agenzia si è uniformata (cfr circolare 69/2002) precisando che, per quanto riguarda il caso di specie, il termine decorre dallo spirare dell’anno successivo al trasferimento a titolo oneroso o gratuito dell’immobile acquistato se oggetto di accertamento è la rivendita infraquinquennale, non seguita da riacquisto.

In linea generale, quindi, si deve affermare che, relativamente all’imposta di registro, i termini entro i quali l’Amministrazione finanziaria deve, a pena di decadenza, richiedere il pagamento dell’imposta di registro, sono triennali (articolo 76 citato).

Trattandosi di termini di decadenza, essi non possono subire né cause di sospensione né cause di interruzione; di conseguenza, il loro decorso comporta la perdita del diritto senza che possano assumere rilievo circostanze ulteriori e diverse.

 

La vicenda all’esame della Cassazione

Una contribuente impugna una pronuncia con la quale i giudici di appello, in accoglimento del gravame proposto dall’Agenzia, hanno ritenuto legittima la pretesa impositiva azionata dal Fisco con la cartella di pagamento impugnata – relativa al recupero di imposta di registro e accessori a seguito di decadenza dalle agevolazioni concesse in sede di acquisto della prima casa, per alienazione del bene entro il quinquennio dall’acquisto, in assenza di nuova compravendita – e divenuta definitiva per mancata impugnazione dell’avviso di liquidazione, in precedenza regolarmente notificato.

 

La Cassazione, dopo aver rilevato numerosi elementi di inammissibilità del ricorso in quanto la formulazione dei motivi appare generica e inconferente, individua ulteriori profili di inammissibilità in ordine al primo mezzo di censura, dal momento che la decadenza dal beneficio era intervenuta a causa della rivendita dell’immobile prima del decorso del quinquennio e non già per il mancato trasferimento della residenza nel cespite acquistato entro il termine di 12 mesi (ora 18 mesi) dalla registrazione dell’atto di acquisto.

 

Proprio in merito alla questione relativa all’individuazione del termine da cui inizia a decorrere il termine decadenziale, la stessa, secondo i giudici di piazza Cavour non appare correttamente prospettata in ricorso, alla luce del principio secondo cui, in materia di agevolazioni tributarie per l’acquisto della prima casa, “…la decadenza dal beneficio, nell’ipotesi di vendita dell’immobile prima del compimento di un quinquennio dall’acquisto, è esclusa, nel caso di acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla alienazione di quello acquistato fruendo dell’agevolazione in parola pertanto,…la decadenza dai benefici non decorre a far data dall’alienazione dell’immobile, ma a far tempo di un anno dalla data di registrazione del secondo atto di compravendita…”.

Ne consegue, secondo la Corte suprema, che l’atto impositivo con cui l’Amministrazione finanziaria recupera i benefici fiscali non più spettanti deve ritenersi tempestivo, qualora posto in essere entro il termine triennale di decadenza di cui al richiamato articolo 76 del Tur, termine che inizia a decorrere, a sua volta, non già dalla data della vendita del bene, bensì dalla scadenza dell’anno successivo a tale data.

In altri termini, la data della registrazione della compravendita segna il momento “…della possibilità (e del dovere) dell’Ufficio finanziario di acclarare la non spettanza dei beneficio, richiedendo il versamento della maggiore somma dovuta in applicazione dell’aliquota ordinaria (e della soprattassa); quella data è il giorno iniziale dei tre anni di decadenza” (cfr Cassazione, sentenza 1196/2000).

 

Per completezza, si segnala che la presente pronuncia è in linea con un orientamento giurisprudenziale da considerarsi oramai consolidato (cfr Cassazione 26180/2010, 12416/2010, 28880/2008).

 

Consorzi- Prestazioni rese ai propri consorziati- Regime di esenzione

L’Agezia delle Entrate fornisce chiarimenti in merito sl regime di esenzione applicabile alle prestazioni di servizi effetuate da consorzi o società consortili nei confronti dei propri consorziati e soci (art. 10, co 2, D.P.R. 633/1972.

Con riferimento all’ambito soggettivo, il regime di esenzione è applicabileal verificarsi di entrambe le seguenti condizioni:

1. la compagine consortile non deve essere costituita in prevalenza da consorziati con pro rata di detraibilità superiore al 10% (e quindi le quote di partecipazione maggioritaria deve essere costituita in prevalenza da consorziati con pro rata di detraibilità non superiore al 10%);
2. l’attività svolta dal consorzio a favore dei consorziati con pro rata superiore al 10% o a favore di soggetti terzi non deve superare il 50% del volume di affari dello stesso consorzio (in caso contario, sono assoggettate ad iva tutte le prestazioni rese dal consorzio comprese quelle rese a foavore di consorziati con pro rata non superiore al 10%).

Circolare Agenzia delle entrate 17.2.2011 n. 5

 

Dilazione nel pagamento dei ruoli- Novità dal decreto "milleproroghe"

Ai contribuenti è concessa la possibilità di ottenere uno slittamento degli originari termini di dilazione dei ruoli concessi da Equitalia. Il piano di rientro può essere prorogato, fino ad un limite massimo di 72 mesi.

Condizioni per ottenere il beneficio:

• aver ottenuto un piano di rateazione con Equitalia prima del 27/02/11;
• non aver pagato la prima rata o due successive

provare che ciò dipende da un temporaneo peggioramento della situazione finanziaria.

art.2, co.20 D.L. n.225 del 29 dicembre 2010 – convertito con la legge del 26 febbraio 2011 n.10 ed è in vigore dal 27 febbraio 2011

 

5 per mille anno 2011

Prorogate anche al 2011 (in relazione alle indicazioni delle dichiarazioni dei redditi del periodo 2010) le disposizioni relative al riparto della quota del 5 per mille dell’Irpef in base alla scelta del contribuente, secondo i criteri del DPCM del 23/04/10.

Tutte le date, le modalità d’ammissione, le liste e le modalità di riparto delle somme del 5 per mille 2011 sono illustrate nella circolare n.9 del 3/03/11 dell’Agenzia delle Entrate. La campagna di iscrizione si aprirà il 15 marzo e si chiuderà il 30 aprile 2011 per gli enti della ricerca scientifica e sanitaria. Tempi leggermente più lunghi, invece, per il volontariato e le associazioni sportive dilettantistiche che possono presentare le loro domande entro il prossimo 7 maggio